2026年一季度，全国超过100个市县出台了近160次稳楼市政策。 这些政策不再是笼统的表态，而是精确到百分比和年限的数字游戏。 上海将非沪籍购房的社保年限要求放宽至3年，南京把首套和二套的首付比例分别打到了15%和25%的历史低位。 “卖旧买新”的个人所得税退税优惠，被明确延续到了2027年底。
更关键的是，商业用房（含商住两用）的购房贷款最低首付比例，在全国多个省份被统一调降至30%。 这些动作的目标很明确：降低一切可能的交易门槛，打通置换的链条。 当“卖不掉旧房就换不了新房”这个死结开始松动，市场的流动性才有了恢复的可能。
政策工具箱的底层，是供给思路的根本转变。 2026年的政府工作报告里，“控增量、去库存、优供给”被协同部署。 翻译过来就是，不再拼命盖新房子，先把手头积压的库存消化掉，同时想办法提供更好的房子。
数据印证了这个转向。 2026年1到3月，全国房屋新开工面积同比下降了20.3%，施工面积下降了11.7%。 开发商拿地和开工的意愿降到了冰点，但这在当下并非坏事，它从源头上遏制了库存的无序增长，为存量市场的喘息腾出了空间。
市场的体温，最终体现在库存和成交的数字呼吸上。
一个标志性的变化出现在2026年3月末。 国家统计局数据显示，全国商品房待售面积在连续增长51个月后，首次出现了同比下降，微降0.1%。 其中，待售时间在3年以下的新房面积，同比下降了1.8%。
这意味着，持续了近四年的库存膨胀周期，可能出现了第一个微弱的拐点。 虽然7.86亿平方米的待售总量依然处于历史高位，但新增库存的消化速度，开始超过了新增的积累。
这个变化在交易端有了更清晰的回响。 3月份，重点50城的新建商品住宅成交面积环比大幅增长了89%。 上海有楼盘销售经理表示，新政后项目来访量增长了150%。 更敏锐的指标在二手房市场。 3月，北京二手住宅成交量创下近15个月新高，上海二手房成交量更是达到近5年同期最高。
一线城市二手住宅销售价格环比由跌转涨，四个城市全面翻红，平均上涨0.4%。 量的回升先于价的企稳，这是市场见底时最常见的节奏。
回暖的分布图呈现出强烈的马赛克效应。 它不是一张均匀升温的毛毯，而是几处率先燃起的火苗。 这团火，目前主要烧在核心城市的核心区域，以及被市场认可的“好房子”上。
广州珠江新城的保利玥玺湾，加推大户型产品，4月认购金额突破20亿元。 上海浦东、徐汇的改善型房源，成交量同比增长超过25%。 与之形成对比的是，许多城市的远郊板块和非核心房源，去化依然艰难。 市场的共识正在从“买个房子”转向“买个好房子”，地段、品质、配套和服务的权重，前所未有地提高了。
市场的信心，最终要体现在真金白银的借贷行为上。
2026年一季度，人民币贷款增加了8.6万亿元。 在这份宏观数据中，一个微观切片值得关注：住户部门的中长期贷款增加了4607亿元。 所谓住户中长期贷款，绝大部分指向的就是个人住房按揭贷款。
这个数字的意义在于，它衡量的是居民加杠杆买房的意愿和勇气。 当这项数据从疲软转为增长，通常意味着三件事正在同时发生：银行的房贷审批变得友好了，购房者对未来的预期不再极度悲观，一部分积累的刚需和改善需求开始从观望转为行动。
它解释了为何会出现线上舆论与线下成交的温差。 真实的资金流向，往往比网络上的声音更早一步感知到温度的变化。
三类信号——政策的边际松动、库存的周期拐点、居民贷款的止跌回升——在2026年的春天出现了叠加。 它们共同指向一个结论：市场最寒冷的阶段可能正在过去，但复苏的路径是一条狭窄的通道。
这条通道里，能率先通过的，是那些拥有坚实产业基础、持续人口流入、且政策能有效执行的核心城市。 是那些占据优质地段、拥有过硬产品力的改善型住宅。 市场的游戏规则已经改变，普涨的时代落幕，取而代之的是残酷而清晰的分化。
对于个体而言，判断的坐标或许应该从“听别人说”转向“看信号做”。 你所在的城市，购房的实际成本是否真的在下降？ 挂牌的二手房源被消化的速度是快了还是慢了？ 银行的贷款经理是依旧谨慎，还是开始主动联络？ 做完这几道题，答案可能比任何预测都更接近你自身的真相。
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